13. Mark- och bostadsbehov i förändring

Helsingborg upplevde en rekordsnabb befolkningsökning under 2010-talet, det högsta bostadsbyggandet sedan 70-talet samt en stor efterfrågan på verksamhetsmark. Men på kort tid har förutsättningarna förändrats. Befolkningstillväxten har bromsat in och behovet av bostäder har förändrats med en skiftande demografi. Samtidigt har stigande räntor och lågkonjunktur förändrat efterfrågan, och dämpat takten i bostadsbyggandet och exploateringen av mark för bostäder.

Förändrade demografiska förutsättningar

Under 2010-talet ökade befolkningen i Helsingborg och andra större svenska städer rekordsnabbt och bidrog till ett kraftigt ökat bostadsbyggande. Satsningar på förtätning med stöd av statliga byggsubventioner medförde att merparten av det som byggdes var mindre bostäder i flerbostadshus. På senare tid har befolkningsökningen avtagit i Helsingborg. Detta beror främst på att invandringen har minskat, men också på att nettoinflyttningen från övriga Sverige har gått ner.

De senaste åren har storstäderna som grupp tappat invånare till resten av Sverige och det är istället kommuner på pendlingsavstånd till städerna som ökat allra mest. Alla åldersgrupper följer dock inte detta mönster. Unga vuxna lämnar i hög utsträckning pendlarkommunerna och söker sig in till större städer och högskoleorter. Denna åldersgrupp står för merparten av den urbanisering som finns i Sverige. Motsvarande bild har tidigare även setts i Helsingborg, men sedan 2021 har utvecklingen vänt och för första gången på mycket länge har staden ett negativt inrikes flyttnetto i åldersgruppen 20-24. Samtidigt förväntas åldersgruppen 25-29 år minska med över 1 000 personer fram till 2025.

En minskad invandring och färre unga vuxna skapar förändrade förutsättningar på bostadsmarknaden, och medför bland annat en lägre efterfrågan på mindre hyresrätter. Samtidigt har den stora gruppen 90-talister kommit upp i familjebildande ålder. Många av dem söker en bostad i ett barnvänligt område, ofta en villa eller ett radhus. Nyproduktionen av mer familjevänliga bostäder har emellertid varit liten i Helsingborg och lämpliga bostäder i det befintliga beståndet frigörs i lägre takt än de efterfrågas. En möjlighet är då att söka sig till andra kommuner. Utbudet av småhus är större i flera närliggande kommuner och priserna är generellt lägre. Ny forskning visar också att många barnfamiljer vill återvända till en tidigare födelse- eller uppväxtplats. Alla som vill har emellertid inte ekonomiska möjligheter att flytta till ett småhus. För den gruppen kan större hyresrätter och bostadsrätter vara ett alternativ.

Figur 1. Helsingborgs flyttnetto efter hustyp och kommun 2021

Vi behöver ditt godkännande för att ta dig vidare

Den här delen av webbplatsen visar innehåll från en annan webbplats (app.everviz.com). Genom att fortsätta acceptera GDPR och integritetspolicy.

Image missing

Källa: SCB 2022 uttag via Skånedatabasen samt egna beräkningar.

Ökat behov av andra bostadsformer

Befolkningen i Helsingborg väntas fortsätta öka under kommande år, men i lägre takt än tidigare prognostiserat. De tre stora årskullarna som är födda kring 90-talet, 60-talet och 40-talet kommer i hög grad att påverka hur befolkningsökningen fördelas mellan åldrarna. Det innebär att det är hushållen i åldrarna 30-40, 55-65, och 75-90 år som väntas öka mest de kommande 5 åren. Dessa årskullar kommer med stor sannolikhet att efterfråga ett varierat nytillskott av bostäder. Men efterfrågan på större flerbostadslägenheter samt småhus kommer allt annat lika att vara större än under 2010-talet.

Så som demografin ser ut kommer generationsväxlingen i det befintliga småhusbeståndet inte att räcka till för att täcka de kommande behoven i Helsingborg. För att de som vill bo i småhus inte ska behöva söka sig till någon annan kommun behöver omsättningen i beståndet öka, eller så behöver det byggas fler småhus. Om omsättningen ska kunna öka behöver de som idag bor i småhus i högre utsträckning flytta när deras bostadsbehov ändrar sig. Många i denna grupp är äldre i två- och enpersonshushåll som hade kunnat bo i en mindre bostad. Ekonomiska-, känslomässiga- och praktiska skäl gör dock att flertalet äldre väntar in i det sista med att lämna sin bostad. Det är oklart precis hur lågkonjunkturen påverkar de äldres flyttningsmönster. Minskade ekonomiska marginaler kan medföra att en del äldre tvingas sälja sina småhus och flytta till lägenheter i flerbostadshus, medan andra kanske väntar med en planerad flytt för att inte behöva sälja till lägre pris efter att huspriserna har fallit.

Det försämrade konjunktur- och ränteläget påverkar förutsättningarna för bostadsbyggandet under de kommande åren, och därmed möjligheterna för marknaden att svara upp mot de demografiska bostadsbehoven. Historiskt sett har bostadsproduktionen fallit snabbt vid konjunkturnedgångar, för att sedan återhämta sig mer långsamt när konjunkturen vänder upp igen. Mycket tyder i skrivande stund att så även kan bli fallet denna gång. Samtidigt kan de mest attraktiva nybyggnadsområdena förväntas vara mindre konjunkturkänsliga, och flera projekt där kan eventuellt komma att fortsätta mer eller mindre opåverkade.

Förutom att byggtakten minskar när konjunkturen viker, tenderar efterfrågan på ägande- och bostadsrätter att falla till förmån för hyresrätter. Anledningen är att hushållen som regel blir mindre riskvilliga när framtidsutsikterna mörknar, och att färre får möjlighet att ta bostadslån när ekonomin försvagas. Förutom upplåtelseformen, påverkas även storleken på nyproducerade bostäder av konjunkturen. Vid lågkonjunktur tenderar mindre lägenhetstyper dominera och omvänt.

Motstridiga behov när staden växer

När staden växer innebär det en ökad konkurrens om hur marken ska användas. Det handlar om olika bostadstyper men också om hur kontor, handel, service, industri, logistik, infrastruktur, biologisk mångfald och jordbruk ska prioriteras mot varandra. När förutsättningarna förändras behöver omprioriteringar göras löpande. Ett exempel är det ökade behovet av småhus där delar av byggnationen kan komma att hamna på åkermark.

Stora delar av de obebyggda marken i Helsingborg är högklassig åkermark. Den har traditionellt sett haft ett lågt ekonomiskt värde jämfört med om den används till bostäder eller verksamheter. Men synen på den förändras genom att den i allt högre grad ses som en strategisk resurs för att säkra Sveriges långsiktiga livsmedelsförsörjning. Länsstyrelsen invänder därför oftare mot exploatering av den. Det handlar bland annat om att klimatförändringarna riskerar att minska livsmedelsproduktionen globalt och att Sverige idag importerar cirka hälften av all mat. En mängd motstridiga lokala och nationella intressen konkurrerar därmed om begränsade ytor. Bland annat planeras Sveriges största solkraftsanläggning att byggas i norra Helsingborg på åkermark, något som har överklagats i flera instanser.

Motsatsen till att bygga på åkermark är att förtätat i den befintliga bebyggelsen. Genom förtätning kan stora bostadsvolymer skapas, ofta i goda kollektivtrafiknära lägen. Men med förtätning följer andra utmaningar, såsom risk för ökat buller, luftföroreningar och slitage på parker och andra offentliga miljöer, vilket ställer högre krav på god planering. Småhus är också svåra att bygga i större utsträckning genom förtätning. Ett sätt är då att istället låta mindre orter runt staden utvecklas och på sikt tydligare integreras med centralorten. När orterna växer och förtätas skapas dessutom lokala förutsättningar för en mer utbyggd service, infrastruktur och kollektivtrafik.

Teknikutvecklingen ger förändrade förutsättningar

Med fortsatt teknikutveckling kan skillnaderna mellan centrum och periferi eventuellt komma att minska. Redan idag gynnas den stadsnära landsbygden relativt sett mer av den ökade tillgången på digitala tjänster som på olika sätt ersätter fysiska och platsbundna tjänster. Ett exempel på det är hur matkassar ofta kan beställas på samma villkor i Helsingborgs stationsorter som inne i centralorten där närheten till mataffärer ofta är bättre och behovet därmed mindre. Dessutom har underlaget för privat och offentlig service till viss del förstärkts i mindre orter, då många har fortsatt att jobba hemifrån även efter Coronapandemins akuta fas. Det ger potentiellt sett ett större behov av lunchställen, caféer, handel och lokala mötesplatser på andra platser än tidigare, med effekter på den kommunala planeringen.

En annan förändring att närmiljön och stadsmiljön i allt högre grad används som en förlängning av både hemmet och arbetsplatsen. Drivkrafter är en växande privat servicenäring med ett ökat antal mötesplatser i det offentliga rummet och tillgången till internet och digitala lösningar oavsett var vi befinner oss. Utvecklingen understöds också av kommunala satsningar på mer attraktiva offentliga miljöer som inbjuder till mänskliga möten och den växande koncentrationen av kunskapsintensiva arbetsplatser i de större städerna.

Fortsatt strukturomvandling i näringslivet förändrar behoven

Det ökade hemarbetet i spåren av pandemin och nya arbetssätt ger förändrade förutsättningar för kontorsmarknaden, med den tilltagande digitaliseringen och en allt mer kunskapsintensiv tjänstesektor som långsiktiga drivkrafter. Trenden går mot mer flexibla arbetsytor, och en ökad efterfrågan på kontorshotell och coworking där man är villig att dela lokaler med andra verksamheter. I närtid eldas utvecklingen dessutom på av önskan i många företag att dra ner på hyreskostnaderna när marginalerna pressas av högre räntenivåer och en svagare konjunktur. Därför bedöms takten i nybyggnationen av kontorslokaler bli lägre under de närmaste åren. Mycket av det som byggs kan också komma att få en annan karaktär än tidigare.

Det digitala språnget under början av pandemin snabbade även på strukturomvandlingen inom detaljhandeln. Det påverkade behovet av butikslokaler både i centralorten och i handelsområden utanför Helsingborg. Samtidigt upplevde e-handeln och de delar av transport- och logistiknäringen som ligger nära denna en boom, och ökade behovet av lokalytor och verksamhetsmark kopplat till detta. Utvecklingen har nu tagit ytterligare en vändning, där stigande räntor och en minskad köpkraft bland hushållen påverkar detaljhandelns omsättning negativt. Det är i dagsläget oklart hur stor påverkan det får på olika delar av detaljhandeln och omkringliggande näringar, och därmed behovet av behovet av lokaler och verksamhetsmark. Men det kommer sannolikt att accelerera utvecklingen av nya affärsmodeller, där lokal- och markbehoven kan komma att se ganska annorlunda ut jämfört med tidigare.

Utmaningar med koppling till brännpunkten

Utvecklingen som beskrivs i brännpunkten ger flera utmaningar för staden. Kanske har du idéer eller förslag som kan hjälpa oss att lösa dem? Ta gärna kontakt med oss – du hittar kontaktuppgifter under respektive utmaning. Vi jobbar för en lite smartare, mer hållbar och omtänksam stad – en utmaning i taget.

Läs mer

Läs mer om drivkrafterna bakom brännpunkten i följande megatrendbeskrivningar:

Referenser

Anselmsson, Johan 2021. Ut ur pandemin – rakt in i den digitala transformationen. Ska stadskärnans överlevnad bli en valfråga 2022?
Helsingborgs stad 2022. Befolkningsprognos.
Internetstiftelsen 2022. Svenskarna och internet 2022.
IVA 2017. Den urbana utvecklingens drivkrafter och konsekvenser.
Jordbruksverket 2021. Exploatering av jordbruksmark 2016–2020.
Martin Andersson, Johan P. Larsson, Joakim Wernberg 2017. Närhet och nätverk – Urbaniseringens roll utanför storstäderna.
Region Skåne. 2019. Modell för bostadsefterfrågan i Skåne.
Region Skåne 2018. Bostadsbyggande under olika konjunkturcykler: En översikt av politiska beslut och bostadsbyggande mellan 1990-2017.
SCB 2020. Så flyttar nyanlända flyktingar under de första åren i Sverige: Flyttmönster bland kommunmottagna 2016–2019. Integration: Rapport 14
Stadsbyggnadsförvaltningen 2018. Projektplan Utvecklingsplaner för stationsorter Fas 1.
Swedbank, september 2020. Handelns utsikter.