13. Nytt läge för bostäder och markanvändning

Efter en period av snabb befolkningstillväxt och intensivt bostadsbyggande har tillväxttakten i Helsingborg stannat av. Konjunkturläget fortsätter att påverka bostadsmarknaden kraftigt och byggsektorn står inför en period av stor osäkerhet de kommande åren, vilket innebär utmaningar för att möta behovet av mark och bostäder. Samtidigt förväntas markanvändningen i staden bli föremål för ökad konkurrens, då behovet av bostäder och industri ska balanseras mot vikten av att bevara gröna områden.

Nya förutsättningar för samhällsplanering

Förutsättningarna för samhällsplanering i Helsingborg har under senare halvan av 2010-talet kunnat utgå ifrån en stark befolkningstillväxt, främst bland unga och äldre. En långsammare befolkningstillväxt, av delvis annan karaktär, ger idag andra förutsättningar och ett lägre demografiskt tryck på bostadsbyggandet. Parallellt med förändrade demografiska förutsättningar har Sverige upplevt ett försämrat konjunkturläge som har dämpat nybyggnationen av bostäder i hela landet [1]. Den svagare ekonomin har också påverkat fastighetsägare i landet där bland annat Sveriges allmännytta har skickat signaler om ökade vakanser i deras bostadsbestånd och att det är svårare att hyra ut vissa typer av lägenheter [2]. Förutsättningarna för att hantera en lägre befolkningstillväxt och det nya ekonomiska läget skiljer sig åt mellan olika delar av landet och olika typer av kommuner. I egenskap av större stad har Helsingborg goda möjligheterna för att kunna svara upp mot de här utmaningarna samtidigt som den geografiska placeringen i Skåne, med ett av Sveriges bästa logistiklägen [3] och Sveriges bästa jordbruksmark, skapar en intressekonflikt kring vilken markanvändning som skapar mest nytta för samhället.

Förändrade demografiska förutsättningar

Befolkningen i Helsingborg väntas fortsätta öka under kommande år, men i lägre takt än tidigare [4]. Enligt stadens befolkningsprognos kommer befolkningen att växa med runt en halv procent per år de närmaste åren, vilket ger en ökning med 700–800 personer per år. Förändringarna skiljer sig åt mellan olika grupper där ökningen förväntas bli störst bland de äldre åldersgrupperna över 65 år [KORSLÄNK]. Under samma tidsperiod kommer de yngsta årskullarna att fortsätta vara mindre än tidigare [KORSLÄNK].

[BILD PÅ FLYTTNINGAR TILL/FRÅN HELSINGBORG ÖVER TID]

En starkt bidragande faktor till den lägre befolkningstillväxten är ett sjunkande invandringsnetto. Under åren före pandemin hade Helsingborg ett starkt invandringsöverskott på över 1 000 personer per år, jämfört med ett närmast obefintligt invandringsnetto för 2024. Invandringen till Sverige har också ändrat karaktär under de senaste åren. Arbetskraftsinvandrare och deras anhöriga utgör idag en större andel av dem som beviljas uppehållstillstånd och folkbokförs i landet. Detta står i kontrast till den asylrelaterade invandringen som tidigare dominerat och som i sin tur medförde ett större åtagande för både staten och kommunerna, bland annat i form av arbetsmarknadsåtgärder, SFI, bostäder och sociala insatser. De direkta kostnaderna för mottagandet har därmed fallit.

Det är i nuläget osannolikt att invandringen kommer att återvända till de nivåer som Sverige såg under 2010-talet. Prognoser kring framtidens invandring och utvandring utgör dock en stor del av osäkerhet i arbetet med landets och stadens befolkningsprognoser. SCB antar i sin senaste befolkningsprognos, som publicerades våren 2025, att invandringen till Sverige kommer att sjunka i närtid för att sedan öka något från 2024 års nivå fram till 2035 [5]. Dock kommer invandringen troligen inte att komma upp i paritet med den invandring som ägde rum under mitten av 2010-talet. Antaganden om framtidens migration är osäkra, definitivt på lång men även delvis på kort sikt, och kommer att fortsätta påverkas av nationella politiska beslut, konflikter och politisk instabilitet i omvärlden.

Behov av varierade bostadsformer

Hur helsingborgarna bor skiftar efter ålder. De största årskullarna idag befinner sig mitt i det familjebildande åldersspannet mellan 30–35 år. Stora delar av den här gruppen efterfrågar familjevänliga bostäder som större lägenheter eller småhus. En del av småhusbeståndet blir kontinuerligt tillgängligt genom generationsväxling men det tillskottet beräknas inte räcka till för att täcka de demografiska behoven i staden. För att de som vill bo i familjevänliga bostäder inte ska behöva söka sig till någon annan kommun behöver det bli enklare för invånare att byta bostad, eller så behöver det byggas fler lämpliga bostäder för barnfamiljer.

[BILD PÅ HUR HELSINGBORGARNA BOR EFTER ÅLDER UPPDELAT PÅ HUSTYP]

Något som skulle kunna frigöra småhus i det befintliga beståndet är om de som bor där i högre grad än i dag väljer att flytta när deras bostadsbehov ändrar sig. Exempelvis finns det många äldre två- och enpersonshushåll för vilka en mindre bostad skulle kunna vara ett attraktivt alternativ men där tillgång, ekonomiska, känslomässiga och praktiska skäl gör att många väljer att bo kvar i sitt småhus [6]. Här kan staden arbeta aktivt med att skapa boenden för personer som skulle kunna tänka sig att flytta från sina småhus men som i dagsläget inte har möjlighet till det.

Konjunkturen påverkar bostadsbyggandet

Den senare tidens försämrade konjunktur- och ränteläge har påverkat förutsättningarna för bostadsbyggandet och marknadens möjligheter att svara upp mot de demografiska bostadsbehoven i staden. Bostadsbyggandet har dämpats även om några projekt inom staden har satt spaden i marken även under de sämre ekonomiska tiderna. Det råder fortsatt stor osäkerhet kring konjunkturutvecklingen, även om förutsättningarna för den ekonomiska tillväxten under 2026 har förstärkts enligt flera bedömare inklusive SKR [7]. Erfarenheter från tidigare konjunkturnedgångar är att bostadsbyggandet snabbt stannar av på väg in i en lågkonjunktur men att återhämtningen av byggnadstakten är mer långsam [8]. I dagsläget noterar Region Skåne att det fortsatt är dyrt att bygga nya bostäder till följd av höga byggkostnader och att efterfrågan påverkas av ansträngd hushållsekonomi och ett osäkert världsläge [9]. Därmed är det oklart när nybyggnationen av bostäder kommer att ta fart igen även om Boverkets byggprognos pekar på en uppgång i bostadsbyggandet under 2026 [10].

Förutom att byggtakten minskar när konjunkturen viker så tenderar efterfrågan på ägande- och bostadsrätter att falla till förmån för hyresrätter. Anledningen är att hushållen som regel blir mindre riskvilliga när framtidsutsikterna mörknar och att färre får möjlighet att ta bostadslån när ekonomin försvagas. Även storleken på nyproducerade bostäder påverkas av konjunkturen. Vid lågkonjunktur tenderar mindre lägenhetstyper att vara mer vanliga i nyproduktion och omvänt i högkonjunktur. I förlängningen kan en koncentration av små lägenheter i samma område få negativa sociala konsekvenser, exempelvis för tryggheten i ett område.

Motstridiga markbehov

Oavsett när nybyggnationen tar fart igen kommer det fortsatt att finnas motstridiga behov och önskemål kring hur marken ska användas. Det handlar om att prioritera mellan olika bostadstyper men också om hur kontor, handel, service, industri och logistik, men även infrastruktur, biologisk mångfald och jordbruk ska vägas mot varandra. När förutsättningarna förändras behöver omprioriteringar göras löpande.  För att kunna tillgodose det demografiska behovet av småhus i Helsingborg kan delar av byggnationen komma att hamna på åkermark om staden inte hittar andra lösningar.

Hur skånska och svenska kommuner ska använda sin mark har blivit en kritisk fråga i en alltmer orolig omvärld. I likhet med andra kommuner i nordvästra Skåne så är stora delar av den obebyggda marken i Helsingborg är högklassig åkermark. Den har traditionellt sett haft ett lågt ekonomiskt värde jämfört med om den används till bostäder eller verksamheter. Men synen på värdet av åkermarken har förändrats genom att den exempelvis i allt högre grad ses som en strategisk resurs för att säkra Sveriges långsiktiga livsmedelsförsörjning. Under 2000-talet är Helsingborg den kommun i Skåne som har exploaterat mest jordbruksmark (588 hektar) [11]. I Skåne invänder Länsstyrelsen oftare mot exploatering av åkermarken och har blivit mer restriktiva med exempelvis godkännande av nya solkraftsanläggningar som tar åkermark i anspråk.

Västra Skåne är den del av länet som har sett den största befolkningstillväxten under senare år. Här ställs olika intressen som bostadsförsörjning, näringslivsutveckling, kommunikationer, energiförsörjning och klimatrelaterade intressen på sin spets när det ska vägas mot vikten av att bevara åkermark i landet. Den skånska tillgången till jordbruksmark påverkar möjligheterna till livsmedelsproduktion i landet. Även om Sveriges kapacitet att producera livsmedel i grunden är god så är en utmaning att det mesta av maten produceras eller förs in via södra Sverige. Delar av svensk livsmedelsindustri är samtidigt beroende av import för olika så kallade insatsvaror som mineralgödsel och reningskemikalier, vilket bland annat ställer krav på fungerande logistikkedjor [12].  En annan utmaning handlar om att klimatförändringarna riskerar att minska livsmedelsproduktionen globalt och att Sverige idag importerar cirka hälften av all mat.

Ett alternativ till att bygga på åkermark är att förtäta i den befintliga bebyggelsen. Genom förtätning kan stora bostadsvolymer skapas, ofta i goda kollektivtrafiknära lägen. När etablerade orter växer och förtätas skapas dessutom bättre lokala förutsättningar för mer utbyggd service, infrastruktur och kollektivtrafik. Med förtätning följer också utmaningar. Det handlar om risk för ökat buller, luftföroreningar och ökat slitage på parker och andra offentliga miljöer. Småhus är också svåra att bygga i större utsträckning genom förtätning. Ett sätt är då att i stället låta mindre orter runt staden utvecklas och på sikt tydligare integreras med centralorten.

En relaterad fråga som hamnar i fokus med en ökad urbanisering är hanteringen av dagvatten där det redan finns stora utmaningar i befintlig bebyggelse. Förtätning leder ofta till fler och större hårdgjorda ytor och fler tak som i kombination med klimatförändringarna leder till att det finns mer dagvatten att ta hand om. Enbart VA-sektorn har ett årligt investeringsbehov på ungefär 31 miljarder fram till 2040 för att säkerställa att infrastrukturen kan möta samhällets behov. Det tillkommer även ytterligare kostnader för att möta de senaste årens generella kostnadsökningar i form av högre räntor och energipriser [13]. Detta kan i sin tur leda till att avgifterna för hushåll och företag mångdubblas, vilket riskerar att resultera i generellt missnöje. Det finns potentiellt också åtgärder i form av ny teknik och naturbaserade lösningar som kan bidra till att möta framtidens infrastrukturbehov.

Bostads- och kontorsmarknad i förändring?

En starkt bidragande faktor till hur människor bor och flyttar är det nationella ekonomiska läget som bland annat påverkar nybyggnationen av bostäder. Under de senaste åren har det försämrade konjunkturläget och inflationsökningar påverkat både bygg- och hyresmarknaden negativt. När färre bostäder färdigställs eller får startbesked leder det i förlängningen till en mer statisk bostadsmarknad där inte lika många flyttkedjor startas och fler kan få svårare att hitta ett nytt boende. I kombination med det försämrade hushållsekonomiska läget gör det svårare för helsingborgarna att röra på sig och flytta till nya bostäder.

På längre sikt kan dagens trender med en ökad tillgång på digitala tjänster innebära att skillnaderna mellan centrum och periferi kommer att minska då det digitala till viss grad ersätter fysiska och platsbundna tjänster, speciellt på den stadsnära landsbygden. Det ökar möjligheterna för en större andel av befolkningen att både bo och arbeta på utanför staden, vilket eventuellt stärker underlaget för privat och offentlig service på mindre orter och ger ett större behov av restauranger, handel, service och lokala mötesplatser.

En annan förändring är att närmiljön och stadsmiljön i allt högre grad används som ett komplement till både hemmet och arbetsplatsen. Drivkrafter är en växande privat servicenäring med ett ökat antal mötesplatser i den urbana stadsmiljön och tillgången till internet och digitala lösningar oavsett var vi befinner oss [14]. Utvecklingen understöds också av kommunala satsningar på mer attraktiva offentliga miljöer och den växande koncentrationen av kunskapsintensiva arbetsplatser i de större städerna.

Tillsammans med det ökade distansarbetet under senare år [15] så har lågkonjunkturen förändrat förutsättningarna för kontorsmarknaden. Vakansnivåerna för kontorslokaler över hela landet har varit stigande och färre företag än tidigare agerar för att utöka sina ytor [16]. Här följer Sverige en internationell trend där mer flexibla arbetsytor, kontorshotell och coworking har blivit allt vanligare. Arbetstagare inom många mer högutbildade yrken har kommit att förvänta sig möjlighet till hybrid-arbete där tid på kontoret kombineras med hemarbete. Den här utvecklingen är en av anledningarna till att takten i nybyggnationen av kontorslokaler bedöms bli lägre under de närmaste åren samtidigt som nybyggnationer kan få annan karaktär än tidigare.

Utblick

Föregående brännpunkt Nästa brännpunkt