11. Mark- och bostadsbehov i förändring

Efter en period av snabb befolkningstillväxt och intensivt bostadsbyggande har tillväxttakten i Helsingborg nu stannat av. Konjunkturläget fortsätter att påverka bostadsmarknaden, och byggsektorn står inför en period av stor osäkerhet de kommande åren, vilket innebär betydande utmaningar för att möta behovet av mark och bostäder. Samtidigt förväntas markanvändningen i staden bli föremål för ökad konkurrens, då behovet av bostäder och industri ska balanseras mot vikten av att bevara gröna områden.

Förändrade demografiska förutsättningar och behov

Helsingborgs rekordsnabba befolkningsutveckling under stora delar av 2010-talet bidrog till ett kraftigt ökat bostadsbehov och åtgärder för att uppmuntra ökat bostadsbyggande.  En långsammare befolkningstillväxt med delvis annan karaktär än tidigare ger idag andra förutsättningar. Den minskade invandringen tillsammans med relativt sett färre unga vuxna skapar förändrade förutsättningar på bostadsmarknaden. Det handlar bland annat om en lägre efterfrågan på mindre hyresrätter, en bostadstyp som det byggdes väldigt mycket av under stora delar av 2010-talet.

Samtidigt har den stora gruppen 90-talister kommit upp i familjebildande ålder och efterfrågar därmed barnvänliga och ofta större bostäder. Nyproduktionen av mer familjevänliga bostäder har emellertid varit liten i Helsingborg och lämpliga bostäder i det befintliga beståndet frigörs i lägre takt än de efterfrågas. Konjunkturläget har även det haft en dämpande effekt på nyproduktionen av bostäder och påverkar nyproduktion av bostäder i staden. Den relativt låga nyproduktionen av familjevänliga bostäder i Helsingborg, tillsammans med utbudet av småhus i närliggande kommuner på en lägre prisnivå än i Helsingborg, har under senare år bidragit till en högre utflyttning än tidigare till andra skånska kommuner.

Ökat behov av vissa bostadsformer

Befolkningen i Helsingborg väntas fortsätta öka under kommande år, men i lägre takt än tidigare. Utvecklingen skiljer sig åt mellan årskullar vilket påverkar efterfrågan på olika typer av bostäder. De största årskullarna är födda under en 10-årsperiod från mitten på 1980-talet till mitten på 1990-talet och befinner sig, eller är på väg in i, familjebildande ålder. Stora delar av dessa årskullar efterfrågar familjevänliga bostäder som större flerbostadslägenheter eller småhus.

Generationsväxlingen i det befintliga småhusbeståndet beräknas inte att räcka till för att täcka de kommande behoven i Helsingborg. För att de som vill bo i småhus inte ska behöva söka sig till någon annan kommun behöver omsättningen i beståndet öka, eller så behöver det byggas fler småhus och andra lämpliga bostäder för barnfamiljer. Något som skulle kunna frigöra småhus i det befintliga beståndet är om de som bor där i högre grad än i dag väljer att flytta när deras bostadsbehov ändrar sig. Exempelvis finns det många äldre två- och enpersonshushåll för vilka en mindre bostad skulle kunna vara ett attraktivt alternativ men där ekonomiska, känslomässiga och praktiska skäl gör att många väljer att bo kvar i sitt småhus. Här är ett angreppssätt att staden arbetar aktivt med att skapa attraktiva och prisvärda boenden för personer som skulle kunna tänka sig att flytta från sina småhus men som inte har möjlighet till det eller inte finner att det i dagsläget är ett attraktivt alternativ.

För att de som vill bo i småhus inte ska behöva söka sig till någon annan kommun behöver omsättningen i beståndet öka, eller så behöver det byggas fler småhus och andra lämpliga bostäder för barnfamiljer.

Konjunkturen påverkar bostadsbyggandet

Den senare tidens försämrade konjunktur- och ränteläge har påverkat förutsättningarna för bostadsbyggandet och marknadens möjligheter att svara upp mot de demografiska bostadsbehoven i staden. Bostadsbyggandet har därför dämpats även om några projekt inom staden har satt spaden i marken även under de sämre ekonomiska tiderna. SKR bedömer att konjunkturen börjar vända upp från slutet av 2024 och att uppgången sedan tilltar under 2025. Erfarenheter från tidigare konjunkturnedgångar är att bostadsbyggandet snabbt stannar av på väg in i en lågkonjunktur men att återhämtningen av byggnadstakten är mer långsam.

Förutom att byggtakten minskar när konjunkturen viker så tenderar efterfrågan på ägande- och bostadsrätter att falla till förmån för hyresrätter. Anledningen är att hushållen som regel blir mindre riskvilliga när framtidsutsikterna mörknar och att färre får möjlighet att ta bostadslån när ekonomin försvagas. Även storleken på nyproducerade bostäder påverkas av konjunkturen. Vid lågkonjunktur tenderar mindre lägenhetstyper att vara mer vanliga i nyproduktion och omvänt i högkonjunktur. I förlängningen kan en koncentration av små lägenheter i samma område få sociala konsekvenser, exempelvis för tryggheten i ett område. SKR noterar dock att hushållens efterfrågan på bostäder har börjat stärkas igen 2024 och förväntas fortsätta under 2025.

Motstridiga markbehov

När stadens tillväxt tar fart igen med konjunktursvängningen innebär det också en förnyad och ökad konkurrens om hur marken ska användas. Det handlar om olika bostadstyper men också om hur kontor, handel, service, industri, logistik, infrastruktur, biologisk mångfald och jordbruk ska prioriteras mot varandra. När förutsättningarna förändras behöver omprioriteringar göras löpande. Ett exempel är det ökade behovet av småhus där delar av byggnationen kan komma att hamna på åkermark.

Stora delar av de obebyggda marken i Helsingborg är högklassig åkermark. Den har traditionellt sett haft ett lågt ekonomiskt värde jämfört med om den används till bostäder eller verksamheter. Men synen på värdet av åkermarken har förändrats genom att den i allt högre grad ses som en strategisk resurs för att säkra Sveriges långsiktiga livsmedelsförsörjning. Det handlar bland annat om att klimatförändringarna riskerar att minska livsmedelsproduktionen globalt och att Sverige idag importerar cirka hälften av all mat. En mängd motstridiga lokala och nationella intressen konkurrerar därmed om begränsade ytor. Länsstyrelsen invänder oftare mot exploatering av åkermarken och gav nyligen avslag till ett förslag på att bygga Sveriges största solkraftsanläggning på åkermark i norra Helsingborg.

Synen på värdet av åkermarken har förändrats genom att den i allt högre grad ses som en strategisk resurs för att säkra Sveriges långsiktiga livsmedelsförsörjning.

Ett alternativ till att bygga på åkermark är att förtäta i den befintliga bebyggelsen. Genom förtätning kan stora bostadsvolymer skapas, ofta i goda kollektivtrafiknära lägen. När orterna växer och förtätas skapas dessutom lokala förutsättningar för en mer utbyggd service, infrastruktur och kollektivtrafik. Med förtätning följer också utmaningar. Det handlar om risk för ökat buller, luftföroreningar och slitage på parker och andra offentliga miljöer. Småhus är också svåra att bygga i större utsträckning genom förtätning. Ett sätt är då att i stället låta mindre orter runt staden utvecklas och på sikt tydligare integreras med centralorten.

En relaterad fråga som hamnar i fokus med en ökad urbanisering är hanteringen av dagvatten där det redan finns stora utmaningar i befintlig bebyggelse. Förtätning leder ofta till fler och större hårdgjorda ytor och fler tak som i kombination med klimatförändringarna leder till att det finns mer dagvatten att ta hand om. SKR påpekar att det redan idag finns ett behov av investeringar i infrastruktur som vatten och avloppssystem, till stora delar på grund av att systemen är föråldrade, EU-krav men också som ett resultat av klimatförändringar. Andra potentiella verktyg som kan bidra till att klara möta framtidens dagvattenhantering handlar bland annat om anammandet av ny teknik och naturbaserade lösningar.

Bostads- och kontorsmarknaden är inte statisk

Hur människor bor, lever och arbetar förändras över tid. Även här påverkar det ekonomiska läget och inflationen. Under 2024 har det till exempel funnits en högre vakansgrad i hyresbeståndet i Helsingborg än vad det funnits på många år. På längre sikt kan dagens trender innebära att skillnaderna mellan centrum och periferi kommer att minska då den ökade tillgången på digitala tjänster till viss grad ersätter fysiska och platsbundna tjänster, speciellt på den stadsnära landsbygden. Det ökar möjligheterna för en större andel av befolkningen att både bo och arbeta på utanför staden, vilket eventuellt stärker underlaget för privat och offentlig service på mindre orter och ger ett större behov av lunchställen, caféer, handel och lokala mötesplatser.

På längre sikt kan dagens trender innebära att skillnaderna mellan centrum och periferi kommer att minska då den ökade tillgången på digitala tjänster till viss grad ersätter fysiska och platsbundna tjänster, speciellt på den stadsnära landsbygden.

En annan förändring är att närmiljön och stadsmiljön i allt högre grad används som en förlängning av både hemmet och arbetsplatsen. Drivkrafter är en växande privat servicenäring med ett ökat antal mötesplatser i det offentliga rummet och tillgången till internet och digitala lösningar oavsett var vi befinner oss. Utvecklingen understöds också av kommunala satsningar på mer attraktiva offentliga miljöer som inbjuder till mänskliga möten och den växande koncentrationen av kunskapsintensiva arbetsplatser i de större städerna.

Tillsammans med det ökade hemarbetet under senare år så har lågkonjunkturen skapat förändrade förutsättningar för kontors- och arbetsmarknaden. Vakansnivåerna för kontorslokaler över hela landet har varit stigande och få företag rapporteras vara intresserade av att utöka sina ytor. Här följer Sverige en internationell trend där mer flexibla arbetsytor, kontorshotell och coworking har blivit allt vanligare. Arbetstagare inom många mer högutbildade yrken har kommit att förvänta sig möjlighet till hybrid-arbete där tid på kontoret kombineras med hemarbete. Därför bedöms takten i nybyggnationen av kontorslokaler bli lägre under de närmaste åren samtidigt som nybyggnationer kan få annan karaktär än tidigare.

Utblick

Föregående brännpunkt Nästa brännpunkt