12. Mark- och bostadsbehov i förändring

Under 2010-talet upplevde Helsingborg en rekordsnabb befolkningsökning och högt bostadsbyggande. Tillsammans med ett försämrat konjunkturläge fortsätter demografiska förändringar att få stora effekter på bostadsmarknaden i Helsingborg. Bostads- och byggsektorn står inför en hög osäkerhet de närmaste åren som innebär stora utmaningar för att kunna tillgodose invånarnas bostads- och markbehov i kommunen.

Förändrade demografiska förutsättningar och behov

Helsingborgs rekordsnabba befolkningsutveckling under stora delar av 2010-talet bidrog till ett kraftigt ökat bostadsbehov i staden. På senare år har en minskad invandring och en lägre nettoinflyttning lett till en avtagande befolkningsökning i Helsingborg. Även om Helsingborg har bibehållit ett positivt flyttnetto mot resten av landet så har kommunen tappat befolkning i familjebildande ålder till andra skånska kommuner, främst i närområdet. Det här mönstret syns även i andra delar av Sverige där det primärt är kommuner inom pendlingsavstånd till större städer som har sett den starkaste befolkningsutvecklingen.

Den minskade invandringen tillsammans med relativt sett färre unga vuxna skapar förändrade förutsättningar på bostadsmarknaden, och medför bland annat en lägre efterfrågan på mindre hyresrätter. Samtidigt har den stora gruppen 90-talister kommit upp i familjebildande ålder och efterfrågar därmed barnvänliga och ofta större bostäder. Nyproduktionen av mer familjevänliga bostäder har emellertid varit liten i Helsingborg och lämpliga bostäder i det befintliga beståndet frigörs i lägre takt än de efterfrågas. Utbudet av småhus i närliggande kommuner på en lägre prisnivå än i Helsingborg har därmed bidragit till en ökad utflyttning till nordvästra Skåne. Forskning visar också att många barnfamiljer vill återvända till en tidigare födelse- eller uppväxtplats. Alla har dock inte viljan eller den ekonomiska möjligheten att flytta till ett småhus.

Vi behöver ditt godkännande för att ta dig vidare

Den här delen av webbplatsen visar innehåll från en annan webbplats (app.everviz.com). Genom att fortsätta acceptera GDPR och integritetspolicy.

Källa: SCB 2023, uttag via OSDB.

Ökat behov av andra bostadsformer

Befolkningen i Helsingborg väntas fortsätta öka under kommande år, men i lägre takt än tidigare. De tre stora årskullarna som är födda kring 90-talet, 60-talet och 40-talet kommer i hög grad att påverka hur befolkningsökningen fördelas mellan åldrarna. Det innebär att det är hushållen i åldrarna 30-40, 55-65 och 75-90 år som väntas öka mest de kommande 5 åren. Dessa årskullar kommer med stor sannolikhet att efterfråga ett varierat nytillskott av bostäder, men framför allt större flerbostadslägenheter samt småhus. En låg nybyggnation kan även påverka möjligheterna för Helsingborgare att starta familj om det inte förväntas finnas tillgängliga och lämpliga bostäder.

Generationsväxlingen i det befintliga småhusbeståndet beräknas inte att räcka till för att täcka de kommande behoven i Helsingborg. För att de som vill bo i småhus inte ska behöva söka sig till någon annan kommun behöver omsättningen i beståndet öka, eller så behöver det byggas fler småhus och andra lämpliga bostäder för barnfamiljer. Något som skulle kunna frigöra småhus i det befintliga beståndet är om de som bor där i högre grad än i dag väljer att flytta när deras bostadsbehov ändrar sig. Exempelvis finns det många äldre två- och enpersonshushåll för vilka en mindre bostad skulle kunna vara ett attraktivt alternativ. Ekonomiska, känslomässiga och praktiska skäl gör dock att flertalet äldre väntar in i det sista med att lämna sin bostad. Det är oklart precis hur lågkonjunkturen påverkar de äldres flyttmönster. Minskade ekonomiska marginaler kan medföra att en del äldre tvingas sälja sina småhus och flytta till lägenheter i flerbostadshus, medan andra kanske väntar med en planerad flytt för att inte behöva sälja till lägre pris efter att huspriserna har fallit.

Försämrade förutsättningar för bostadsbyggande

Det försämrade konjunktur- och ränteläget påverkar förutsättningarna för bostadsbyggandet och marknadens möjligheter att svara upp mot de demografiska bostadsbehoven i staden. I linje med tidigare konjunkturnedgångar har bostadsproduktionen i Helsingborg och övriga Sverige fallit kraftigt under 2023 och en framtida uppgång är behäftad med hög grad av osäkerhet. Ränteläget förväntas stabiliseras under 2024 för att sedan långsamt trappas ned under de efterföljande åren. Detta innebär att prognoser för bostadsproduktionen i dagsläget är mycket osäkra men att en återhämtning förmodligen kommer att ta längre tid än nedgången.

Förutom att byggtakten minskar när konjunkturen viker så tenderar efterfrågan på ägande- och bostadsrätter att falla till förmån för hyresrätter. Anledningen är att hushållen som regel blir mindre riskvilliga när framtidsutsikterna mörknar och att färre får möjlighet att ta bostadslån när ekonomin försvagas. Även storleken på nyproducerade bostäder påverkas av konjunkturen. Vid lågkonjunktur tenderar mindre lägenhetstyper att vara mer vanliga i nyproduktion och omvänt i högkonjunktur. Detta innebär utmaningar för stadens möjligheter att kunna svara upp mot de demografiska förändringarna.

Motstridiga behov när staden växer

När staden växer innebär det en ökad konkurrens om hur marken ska användas. Det handlar om olika bostadstyper men också om hur kontor, handel, service, industri, logistik, infrastruktur, biologisk mångfald och jordbruk ska prioriteras mot varandra. När förutsättningarna förändras behöver omprioriteringar göras löpande. Ett exempel är det ökade behovet av småhus där delar av byggnationen kan komma att hamna på åkermark.

Stora delar av de obebyggda marken i Helsingborg är högklassig åkermark. Den har traditionellt sett haft ett lågt ekonomiskt värde jämfört med om den används till bostäder eller verksamheter. Men synen på den förändras genom att den i allt högre grad ses som en strategisk resurs för att säkra Sveriges långsiktiga livsmedelsförsörjning. Länsstyrelsen invänder därför oftare mot exploatering av den. Det handlar bland annat om att klimatförändringarna riskerar att minska livsmedelsproduktionen globalt och att Sverige idag importerar cirka hälften av all mat. En mängd motstridiga lokala och nationella intressen konkurrerar därmed om begränsade ytor. Bland annat planeras Sveriges största solkraftsanläggning att byggas i norra Helsingborg på åkermark, något som har överklagats i flera instanser.

Ett alternativ till att bygga på åkermark är att förtäta i den befintliga bebyggelsen. Genom förtätning kan stora bostadsvolymer skapas, ofta i goda kollektivtrafiknära lägen. Men med förtätning följer andra utmaningar, såsom risk för ökat buller, luftföroreningar och slitage på parker och andra offentliga miljöer, vilket ställer högre krav på god planering. Småhus är också svåra att bygga i större utsträckning genom förtätning. Ett sätt är då att i stället låta mindre orter runt staden utvecklas och på sikt tydligare integreras med centralorten. När orterna växer och förtätas skapas dessutom lokala förutsättningar för en mer utbyggd service, infrastruktur och kollektivtrafik.

Fortsatt strukturomvandling

Hur människor bor, lever och arbetar förändras över tid. Dagens trender kan innebära att skillnaderna mellan centrum och periferi kommer att minska då den ökade tillgången på digitala tjänster till viss grad ersätter fysiska och platsbundna tjänster, speciellt på den stadsnära landsbygden. När en större andel av befolkningen väljer att utnyttja möjligheten att arbeta hemifrån förstärks eventuellt underlaget för privat och offentlig service på mindre orter och ger ett potentiellt större behov av lunchställen, caféer, handel och lokala mötesplatser.

En annan förändring är att närmiljön och stadsmiljön i allt högre grad används som en förlängning av både hemmet och arbetsplatsen. Drivkrafter är en växande privat servicenäring med ett ökat antal mötesplatser i det offentliga rummet och tillgången till internet och digitala lösningar oavsett var vi befinner oss. Utvecklingen understöds också av kommunala satsningar på mer attraktiva offentliga miljöer som inbjuder till mänskliga möten och den växande koncentrationen av kunskapsintensiva arbetsplatser i de större städerna.

Tillsammans med det ökade hemarbetet under senare år har nya arbetssätt skapat förändrade förutsättningar för kontors- och arbetsmarknaden. Trenden går mot flexibla arbetsytor och en ökad efterfrågan på kontorshotell och coworking där verksamheter är villiga att dela lokaler med andra. Den försämrade konjunkturen bidrar även den till att företag i högre utsträckning önskar dra ner på hyreskostnader och andra utgifter. Därför bedöms takten i nybyggnationen av kontorslokaler bli lägre under de närmaste åren samtidigt som nybyggnationer kan få annan karaktär än tidigare.

Utmaningar med koppling till brännpunkten

Utvecklingen som beskrivs i brännpunkten ger flera utmaningar för staden. Kanske har du idéer eller förslag som kan hjälpa oss att lösa dem? Ta gärna kontakt med oss – du hittar kontaktuppgifter under respektive utmaning. Vi jobbar för en lite smartare, mer hållbar och omtänksam stad – en utmaning i taget.

Läs mer

Läs mer om drivkrafterna bakom brännpunkten i följande megatrendbeskrivningar:

Referenser

Anselmsson, Johan 2021. Ut ur pandemin – rakt in i den digitala transformationen. Ska stadskärnans överlevnad bli en valfråga 2022?
Helsingborgs stad 2023. Befolkningsprognos.
Internetstiftelsen 2022. Svenskarna och internet 2022.
IVA 2017. Den urbana utvecklingens drivkrafter och konsekvenser.
Jordbruksverket 2021. Exploatering av jordbruksmark 2016–2020.
Martin Andersson, Johan P. Larsson, Joakim Wernberg 2017. Närhet och nätverk – Urbaniseringens roll utanför storstäderna.
Region Skåne. 2023. Modell för bostadsefterfrågan i Skåne.
Region Skåne 2018. Bostadsbyggande under olika konjunkturcykler: En översikt av politiska beslut och bostadsbyggande mellan 1990-2017.
SBAB. Bomarknadsnytt 3 2023.
SCB 2020. Så flyttar nyanlända flyktingar under de första åren i Sverige: Flyttmönster bland kommunmottagna 2016–2019. Integration: Rapport 14
Stadsbyggnadsförvaltningen 2018. Projektplan Utvecklingsplaner för stationsorter Fas 1.

Föregående brännpunkt Nästa brännpunkt

# Brännpunkter